TOT BOLSA, INVERSIONES EN BOLSA

Las Sociedades de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI), el nuevo instrumento de inversión para operar en el mercado inmobiliario, comienzan a calentar motores. El mercado espera que las primeras sociedades salgan a cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil en las próximas semanas.

El Nuevo Lunes

 

Lunes, 10 de Junio de 2013 - 10:44 h.

Aunque en una fase inicial se espera que el proceso de salida sea lento, los expertos creen que habrá una decena de compañías cotizando a finales de año. La Ley establece que para beneficiarse de los aspectos fiscales durante un ejercicio completo de las Socimi deberán estar inscritas en el registro, al menos tres meses antes de la finalización del ejercicio. Por lo tanto, todas aquellas sociedades que tengan el cierre del ejercicio el 31 de diciembre, deberán estar inscritas antes del 30 se septiembre en el registro especial.

Las grandes empresas aún tardarán en llegar. Según las previsiones, el mercado estará formado por Socimi de “cercanía” en una fase inicial. Es decir, pequeños propietarios de inmuebles locales con un capital que roza entre los mínimos exigidos por la ley, fijados en cinco millones de euros y 15 millones. Y en general, con carteras mixtas, que incluyen locales comerciales, grandes parques empresariales, hoteles, edificios singulares, y otros activos “importantes para el grupo pero pequeños en términos absolutos”, según Antonio Fernández, presidente de Armabex Asesores, compañía especializada en este mercado.

Nada que ver con las REIT (Real Estate Investment Trust), la versión de las Socimi europeas que superan ampliamente la mayoría los 1.000 a 1.200 millones de euros y mucho menos las estadounidenses, cuyo índice está formado por 14 grupos y una capitalización de 500.000 millones de dólares.

La regulación española permite dar facilidad de acceso a las sociedades inmobiliarias para constituir una Socimi con un solo inmueble y una capitalización de 5 millones de euros. Por lo que es de prever que el mercado español esté mucho más atomizado que otros mercados internacionales donde las barreras de acceso empiezan generalmente con un número superior a los 15 inmuebles y valoraciones por encima de 40 millones de euros.

En esta fase previa a la salida a Bolsa, la mayoría son grupos independientes. Aunque algunos de ellos están decidiendo actualmente si hacen dos o tres Socimi, señala Antonio Fernández. Entre los proyectos actualmente en marcha abundan los que forman parte de estrategias empresariales de grandes compañías.

Algunos grupos del Ibex 35 están estudiando empaquetar todo su parque inmobiliario en distintas Socimi, hasta un total de cuatro, cinco o seis sociedades para venderlas posteriormente. También los bancos están siendo muy activos en la incorporación de este instrumento financiero, sobre todo la banca extranjera. Básicamente para cartera propia y también para clientes interesados en la constitución de una Socimi.

De momento la creación de este mercado va despacio, según los expertos. No tiene todavía volumen ni tamaño. Pavon, que fue la primera sociedad en registrarse y también en su intención de dar el campanazo en el MAB, ha preferido, por el momento, probar con una parte de su patrimonio y realizar una reducción de capital. En julio se esperan que salgan a cotizar, al menos, otras dos compañías más.

Según el presidente de Armabex entre las Socimi hay dos grandes grupos: “los empresariales no residentes, más lentos en sus decisiones por el tiempo que les requiere llegar a acuerdos para tomar las decisiones pero más rápidos a la hora de ponerlas en marcha. Por eso de cara al mercado estos grandes grupos no lleguen antes de fin de año. Y los grupos familiares, que toman las decisiones con más rapidez con menores exigencias internas y controles, pero con una ejecución más lenta”.

Las Socimi son una alternativa que va a permitir a los pequeños inversores acceder a la compra de inmuebles a través de una fórmula equiparable a otros productos cotizados, con la máxima transparencia.  

“En España pueden cuajar porque hay una mentalidad inversora que tiende hacia la renta fija y el sector inmobiliario”,, comenta Adolfo Estévez, director de negocio de Axesor Rating. “Al final es un producto de renta fija que tiene un aspecto variable del valor de la propiedad, pero que puede generar una rentabilidad”, añade.

En su opinión, quizá las primeras Socimi no generen mucho interés, pero si un banco o un grupo de inversores deciden sacar una de 200 o 300 millones, con un equipo profesionalizado, reconocido, etc., es diferente. “Siempre lo que funciona en otros países al final acaba viniendo a Europa y a España. Y la figura del REIT en EEUU tiene muchísimo éxito porque son empresas que generan dividendos y permiten que una persona pueda acceder a propiedades inmobiliarias que tienen unas rentabilidades interesantes.

Y más ahora que es seguramente un buen momento para invertir en inmobiliario y de una forma transparente, señala el director de negocio de Axesor. “Cada vez hay más y son más grandes”, apunta. El fondo de “private equity”, Blackstone, uno de los mayores tenedores de viviendas familiares en EEUU destina cientos de millones de dólares diarios en compras de viviendas.

Los grupos internacionales están llegando a España ya”, señala el director de negocio de la primera agencia de rating española. “Ya se están viendo grupos grandes interesados en comprar viviendas en alquiler, oficinas etc. Lo que no está tan claro es que vayan a cotizar en el mercado español. No creo que un inversor de REIT sofisticado vaya a invertir en Socimi de 10 millones gestionados por una family office. En cambio para las grandes inmobiliarias españolas, las patrimoniales como Testa, del grupo Metrovacesa, sí tengan sentido sacarlas a Bolsa”.

LOS PRECIOS HAN TOCADO FONDO

“Hasta ahora los bancos estaban vendiendo a precios por encima de mercado, pero en la media en que las recientes regulaciones les sigan forzando a realizar provisiones por las viviendas en mora y comiencen a aflorar las pérdidas, los fondos comenzarán a comprar de forma masiva. Si una vivienda de 100.00 euros vale 60.000 y en los libros se ha fijado en 80.000, no venden, pero si les han obligado a ponerla en los libros a 50.000 y vale 60.000 y supone una pérdida de 10.000, venderán.

Cuando llegue ese momento llegarán los fondos a comprar de forma masiva. “Los fondos buitres están esperando a que llegue ese momento”, dice Adolfo Estévez. Y eso puede llegar este mismo año. 

“Depende de lo que haga el Sareb”, dice. “Aunque han nacido para morir porque tienen una vida de 15 años, tienen que mover activos para obtener rentabilidades. Nadie puede predecir cuándo va a dejar de bajar la vivienda y cuándo va a rebotar, pero en EEUU la crisis inmobiliaria fue brutal y empezó un par de años antes que en España y los pisos de la vivienda ya están rebotando con fuerza en algunas zonas como Florida o Nueva York”, dice este experto. “Hay dinero para comprar. No tanto del ahorrador español pero sí de fondos que están en España y que están negociando con la banca para comprar grandes carteras de inmuebles.”

EL ATRACTIVO FISCAL SE IMPONE

Las ventajas fiscales para las sociedades que constituyen una Socimi son algunos de los principales atractivos para las sociedades que se acogen a este instrumento financiero. Entre otras razones porque gozan de una fiscalidad cero en el impuesto de Sociedades y especiales ventajas a la hora de vender un inmueble.. Más allá de una operación fiscal, es también una operación estratégica para posibles compras de inmuebles, entrada de socios, ventas de inmuebles…

 

También ofrecen la posibilidad de realizar emisiones de deuda corporativa. Un proceso en el que los REIT americanos están especialmente activos en la actualidad, dadas las favorables condiciones actuales que ofrece el mercado, debido a que los márgenes se han ido comprimiendo y cada vez es más barato emitir deuda, además de las condiciones de liquidez. En 2013 se espera un nuevo record de emisiones de deuda corporativa